Многие сталкиваются с арендой жилья в наше время. Чтобы не попасться на «удочку» мошенников и обман, стоит подтверждать сделку документационно и заключать договор.
Расскажем, для чего необходим договор, как его верно заключить и что предусмотреть, а также определим, что войдет в обязанности арендодателя и нанимателя согласно законам.
Кто заключает договор аренды жилья и зачем это нужно – стороны сделки и преимущества её оформления договором
Аренда любого жилья или помещения дает возможность физическим и юридическим лицам пожить в комфортных условиях некоторое время в случае, когда нет своего собственного жилья.
Как правило, при аренде собственность передается в пользование некоторому лицу - но только в пользование, а не в полное владение.
Сторонами, заключающими сделку и договор, выступают:
- Арендодатель . Это собственник помещения, которое сдается в аренду на время за некую оговоренную стоимость. Арендодателем могут быть как физические, так и юридические лица.
- Арендатор. Это человек, которому требуется временное жилье, за которое он не против выплачивать оговоренную плату. Опять-таки, арендатором может быть и физические, и юридические лица.
Обычно документацию требуют юридические лица, участвующие в сделке, а физические лица в большинстве случаев пренебрегают заключением договоров, стараясь на словах обговорить все важные условия найма/съема квартиры, дома, комнаты.
Это - неправильная позиция, ведь договор – важный документ, имеющий весомую силу, и способный отстоять ваши права, как арендатора или арендодателя.
Расскажем, какими преимуществами обладает договор аренды для обеих сторон - неважно, являются они физическими или юридическими лицами:
- Строгое соблюдение условий и требований, прописанных в договоре . Заметьте, арендодатель не сможет увеличить плату, если это не прописано в документе. Примеров на практике много: гражданин Васильков проживал на квартире долгое время, собственник решил поднять оплату за аренду. Так как договор не был заключен между сторонами, ему пришлось выплачивать сумму, которую выставил собственник квартиры. Таким образом, заключив договор, стороны могут рассчитывать на то, что каждый из них будет выполнять свои обязательства и прописанные условия.
- Скажите «нет» визитам со стороны арендодателя. В документе можно прописать, сколько раз в месяц наймодатель может посетить жилое помещение и проверить его, а также арендатора. Часто указывают – 1 раз в месяц.
- Вписанная плата за коммунальные услуги. Договор позволяет арендателю не беспокоиться об оплате коммуналки. Собственник вправе включить оплату за услуги ЖКХ в договор, тогда наниматель будет сам оплачивать их. Приведем пример: гражданин Борисов, сдающий в аренду дом, не вписал в договор пункт об оплате коммуналки. Спустя месяц на его имя пришел счет на оплату междугородних разговоров по стационарному телефону. Борисов пытался предъявить счет арендатору и заставить его оплатить расходы, но тот, в свою очередь, отказался, да и договор не гласил об этом.
- Вовремя оплаченный съем жилья и выплата компенсации. Согласно договору наниматель жилого помещения должен в установленный срок оплатить оговоренную сумму за пользование жильем. Если он этого не делает, арендодатель вправе взыскать с него компенсацию. Конечно же, эти вопросы должны быть прописаны в документе, чтобы потом легко отстоять свои права.
- Страховка от порчи имущества. Лицо, сдающее помещение в аренду вместе с мебелью или бытовой техникой, может обезопасить себя от внезапных расходов из-за порчи имущества. Если в договоре будет прописан этот пункт, то арендатор будет вынужден сам ремонтировать поврежденное оборудование или чинить мебель.
- Соблюдение других важных условий. В договоре можно прописать и другие главные нюансы, которые могут возникнуть при сдаче жилья в аренду. Например, сколько будет жильцов проживать, возможно ли подселение, будут ли взиматься дополнительные средства на ремонт.
- Договор позволяет отстоять свои права через судебную инстанцию. При любых возникших спорах стороны могут обратиться в суд и решить вопрос по закону.
- Дополнительный доход для наймодателя, отраженный на бумаге. Конечно же, это весомое преимущество может позволить арендодателю решить финансовые проблемы. Например, если он решит взять кредит, то дополнительный доход, подтвержденный документационно – договором – будет кстати.
Оформление договора проходит и в устной, и в письменной форме. Сначала стороны договора обговаривают все важные вопросы, а затем пишут документ - или это делает за них нотариус.
Перечислим права и обязанности нанимателя:
- Заселить в квартиру/дом членов своей семьи, если другое не прописано в договоре.
- Пересдавать жилье другим лицам.
- Приглашать в гости других лиц и временно их оставлять на территории жилого помещения.
- Требовать от хозяина жилья проведения капремонта и выполнения его обязанностей.
- По желанию отказаться от аренды имеющегося жилья.
- Пользоваться временно жилым помещением.
- Сохранять жилье и имущество, если таковое имеется.
- Проводить ремонт жилья, если требуется.
- Вовремя, в указанные сроки, платить арендную плату и коммунальные услуги.
- Информировать арендодателя о том, что желает изменить условия договора.
1) Закон.
2) Срок аренды. неопределенный срок
3) Арендная плата.
4) Ремонт и реконструкция.
5) Оформление договора. Образец договора аренды )
Полезные советы при заключении договора аренды помещения.
Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.
Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.
Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.
В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.
1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:
- право собственности на помещение;
- целевое назначение использования помещения;
- не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
- имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.
2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время - более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года . По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок . Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события» , например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.
3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров - договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло - решайте вопрос заранее, в договорной форме.
Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).
4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.
5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора. (Образец договора аренды )
Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.
Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:
а) на неопределенный срок;
б) на определенный договором срок менее года;
в) на определенный договором срок год и более.
Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.
Неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).
Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).
Определенный договором срок менее года.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.
При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Определенный договором срок год и более.
Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:
А) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);
Б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);
В) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;
Г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:
— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);
— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;
Д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);
Е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);
Ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);
З) документ об уплате государственной пошлины.
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.
На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:
А) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;
Б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;
В) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам. Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).
Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор аренды недвижимости, наряду с поставкой и оказанием услуг, без сомнения, является наиболее используемым договором в предпринимательской деятельности. Зачастую условия договора аренды офиса или торговых площадей оговариваются еще до государственной регистрации предприятия.
Однако, опыт юристов ООО «Юридический центр Портал» свидетельствует, что стороны, при заключении договора аренды, концентрируют свои усилия на определении размера и порядка уплаты арендной платы, оставляя другие условия договора без внимания. Как результат – споры и разногласия, приводящие к расторжению договора и возникновению серьезных убытков у обеих из сторон. Предотвратить возникновение неблагоприятных последствий, возможно простым способом – своевременное уточнение всех существенных вопросов аренды еще при заключении договора.
В настоящей работе мы ответим на вопрос, какие документы необходимы для заключения договора аренды, какова процедура заключения договора аренда, представим общую, юридически грамотную, схему заключения договора аренды, которая поможет достичь действительного, а не мнимого, согласия сторон.
Заключение договора аренды недвижимого имущества (далее – Объект) можно условно разбить на следующие этапы:
Обмен сторонами правоустанавливающими документами
Этап анализа представленных документов
Согласование условий аренды
Заключение договора аренды
Оформление передачи Объекта
Регистрация прав аренды в ФРС (в случае заключения долгосрочного договора).
Заключение краткосрочного договора аренды недвижимости (до года) не требует регистрации в ФРС.
Обмен сторонами уставными и правоустанавливающими документами
1. От Собственника (арендодателя) необходимо запросить:
Свидетельство о праве собственности на Объект - документы БТИ (экспликация, поэтажный план, выписка из техпаспорта БТИ по форме 1А)
Правоустанавливающие документы на Объект (договора купли-продажи и т.д.)
Выписку (на текущую дату) из ЕГРП
В случае наличия каких-либо ограничений и обременений (договора аренды, залога и т.п.) желательно запросить копии документов, на основании которых установлены обременения
2. Арендодатель и Арендатор предоставляют друг другу:
Копии учредительных документов юридического лица (ИНН, ОГРН, Устав, учредительный договор)
Документы, подтверждающие полномочия лиц, ведущих переговоры и подписывающих договор аренды
В случае заключения договора аренды физическими лицами данная стадия ограничивается предоставлением документа, удостоверяющего личность (паспорт).
Анализ представленных документов.
На этом этапе необходимо установить:
Полномочия сторон и их представителей на заключение договора аренды;
Наличие у Арендодателя зарегистрированных, в установленном порядке, прав на сдачу Объекта в аренду;
Соответствие данных, содержащихся в ЕГРП, реальному техническому состоянию Объекта.
Имеются ли незаконные перепланировки и другие изменения Объекта не зафиксированные в документах БТИ;
Существуют ли обременения (залог, арест и.т.д.), установленные на Объект, можно ли их снять до заключения договора аренды;
Получено ли согласие заинтересованных лиц на сдачу Объекта в аренду (например, согласие залогодержателя), соблюдены ли требования ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ФЗ «Об акционерных обществах»;
Иные обстоятельства имеющие значения по конкретному Объекту
Согласование условий аренды Условия, которые необходимо или целесообразно включать в договор аренды будут предметом отдельной статьи. Остановлюсь лишь на некоторых, отметив, что существенными условиями договора аренды является предмет договора и его цена (арендная плата).
На что следует обратить внимание при согласовании условий договора аренды:
1. Четкое определение Объекта недвижимости.
2. Установление срока аренды. Хотя срок и не является существенным условием договора аренды, достижение согласие по данному вопросу является обязательным. Если стороны заинтересованы в длительной аренде, заключение договора аренды на неопределенный срок является неприемлемым.
3. Определение арендной платы.
Необходимо:
Четко определить размер арендной платы (с выделением НДС), причем целесообразно разделить ее на постоянную и переменную (коммунальные, земельные платежи итд);
Точно установить, что входит в переменную плату (коммунальные платежи, плата за землю, за иные услуги, оказываемые арендодателем и.т.д.);
Установить порядок и периодичность изменения арендной платы;
Определить дату внесения арендных платежей, предоставление актов и счетов-фактур.
4. Обязанности сторон по проведению капитального и текущего ремонта. Важно зафиксировать не только распределение обязанностей, но и сроки проведения работ по содержанию Объекта, предполагаемую смету расходов и т.д.
5. В случае, если Арендатор планирует размещение на Объекте рекламных вывесок и конструкций целесообразно внести в договор согласие Арендодателя на такое размещение, а также обязанность Арендодателя на получение согласия иных лиц (например, сособственников здания, в котором находится Объект).
Как показывает практика, очень важно отразить при заключении договора аренды условие о вывеске наружной рекламы в целях предупреждения возможных разногласий.
6. Необходимо договориться с Арендодателем о претензионном порядке решения споров, т.е. порядок принятия претензий и ответа на них, получения необходимых согласований и т.д.
7. Некоторые согласования могут быть занесены прямо в договор. Например, согласие Арендодателя на сдачу в субаренду части Объекта под банкоматы.
8. Следует четко определить условия досрочного расторжения договора.
Заключение договора аренды.
Нам представляется целесообразной следующая конструкция (конечно, с учетом особенностей каждого Объекта). Заключаются:
А) Предварительный договор. Данный договор необходим в случае, когда у Арендатора есть заинтересованность в объекте, но заключение договора аренды немедленно нецелесообразно (например, когда на Арендодателя надо возложить обязанность по «легализации» перепланировок или в случае, когда время подготовки Объекта к торговой деятельности (ремонт, монтаж торгового оборудования) не входит в срок аренды).
Б) Краткосрочный договор. Договор на 11 мес. необходим, так как регистрация долгосрочного договора может затянуться на определенное время, и отношения сторон будут регулироваться краткосрочным договором. Краткосрочный договор прекращает свое действие в момент регистрации долгосрочного договора.
В) Долгосрочный договор.
Передача Объекта.
Письменное оформление передачи Объекта, т.е. составление двухстороннего Акта приема-передачи, крайне важно для регулирования отношений сторон. Во избежание арендных споров необходимо зафиксировать действительную дату передачи, а также, отразить в Акте передачи действительное техническое состояние Объекта.
Подача документов на регистрацию долгосрочного договора в ФРС.
Техническая операция, значение которой многие недооценивают. Государственная регистрация договора аренды необходима, в первую очередь, для самих сторон, так как дает существенные гарантии стабильности арендных отношений.
Как показывает практика, на любом из перечисленных этапах возможно возникновение индивидуальных, для каждого договора, проблем. Так, например, если собственником (арендодателем) выступает физическое лицо, необходимо помнить, что юридическое лицо Арендатор выступает налоговым агентом. Также возможны сложные ситуации: если один из собственников - физических лиц - является несовершеннолетним; в случае перехода Объекта по наследству или в порядке правопреемства; в иных ситуациях.
Несомненно, что привлечение профессионального юриста еще на самых ранних этапах заключения договора аренды является просто необходимым.
Отнеситесь с максимальной серьёзностью к составлению и проверке договора, так как именно в этом документе прописываются все условия вашего дальнейшего сотрудничества. В том числе, указывается срок аренды (ст.610 ГК РФ). Он может быть прописан определённой календарной датой либо периодом времени. Иначе договор считается заключённым на неопределённый срок. Во втором варианте стороны обязаны предупреждать друг друга о прекращении договорных обязательств не менее чем за 3 месяца до расторжения .
На какой срок можно заключить договор? Минимального срока аренды законодательство не устанавливает. Максимальный – 50 лет. Но законом предусмотрено введение ограничений для некоторых объектов недвижимости (ГК РФ). Например, для коммунальных служб и государственных структур – обычно до 5 лет.
Договор, заключённый на срок более 1 года, обязательно должен пройти государственную регистрацию , иначе его могут признать недействительным.
Классификация договоров:
- Краткосрочный – срок аренды менее 1 календарного года.
- Долгосрочный – срок аренды от 1 календарного года.
- Бессрочный – срок аренды не указан.
Краткосрочный
Такой договор не подлежит регистрации и не может превышать срок действия более 1 года . Это самая простая форма используется в основном физическими лицами и мелкими организациями. Позволяет не тратить время на прохождение регистрации и сэкономить на оплате госпошлины.
Об особенностях заключения краткосрочного договора аренды сроком на 11 месяцев и меньше, мы рассказывали .
На длительный промежуток
То есть он вступает в действие после окончания процедуры (18 дней со дня подачи комплекта документов). В бумажный оригинал проставляется специальный штамп, а также вносится запись в архив (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).
Все последующие дополнительные соглашения к договору также подлежат регистрации . Для этого нужно обратиться в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (на местном уровне).
Договор, на срок более 1 года, непрошедший государственную регистрацию, считается недействительным. Если от этой процедуры уклоняется одна из сторон, другая имеет право подать на неё в суд.
Долгосрочный договор предусматривает закрепление многих нюансов взаимовыгодного сотрудничества: например, арендные каникулы, индексацию арендной платы, мораторий на повышение расценок, санкции за досрочное расторжение, оплата ремонта и т.д. Такой тип аренды выгоден стабильным крупным предприятиям, занимающим большие площади. А также производственным организациям, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.
На неограниченный отрезок времени
Указание точного срока не является обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения. считается соглашение, в котором не прописаны точные даты и периоды найма (п.2 ст.610 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания. Если по факту срок пользования объектом превысит один календарный год, регистрация не нужна.
Продление документа
По окончанию срока стороны имеют возможность – такое действие называется пролонгацией.
Для этих целей можно заключить дополнительное соглашение. Но это необязательно! Если арендатор продолжает пользоваться помещением, а со стороны арендодателя не поступает возражений, договор автоматически пролонгируется (ч. 2 ст. 621 Кодекса).
Краткосрочный договор может предусматривать автоматическую пролонгацию на аналогичный срок , при этом он также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Единственное условие – отсутствие возражений обеих сторон. Долгосрочный договор считается пролонгированным на неопределённый срок, если после его окончания, стороны не заявили о расторжении, и арендатор продолжает использовать помещение (ГК РФ).
Бессрочный договор не подразумевает пролонгации.
Но договор с установленным сроком может быть пролонгирован на неопределённый срок и переведён в бессрочный, и в таком случае регистрация не нужна.
Плюсы и минусы заключения разных сделок
Для мелких предприятий больше подходит краткосрочная форма. Она позволит избежать лишних затрат, а также обеспечит мобильность вашему бизнесу. В случае появления более выгодного предложения, вы всегда можете съехать на новое место, при этом избежать штрафов за досрочное расторжение договора.
Плюс для арендодателя – это, как правило, более высокие расценки на сдачу помещения.
К недостаткам можно отнести отсутствие для арендатора определённости на длительный период времени, а для арендодателя – необходимость поиска новых съёмщиков и простой помещения.
Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам . Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.
Период сниженных арендных ставок – прекрасная возможность для первоначального развития бизнеса. Долгосрочный договор позволяет установить длительные и стабильные партнёрские отношения, что конечно является огромным преимуществом в наше непростое время.