Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании , долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.
Сколько можно заработать?
«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.
Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре
* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.
Как выбирать квартиру?
Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:
- Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
- Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
- Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
- Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
- Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.
Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.
Сдавая квартиру, можно получать стабильные выплаты, однако с точки зрения окупаемости инвестиций аренда является довольно спорным инструментом. «Срок окупаемости вложений в таком случае составляет около 15-20 лет, и поэтому сдают в аренду чаще всего квартиры, которые достались в собственность, например, по наследству», — считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина .
С другой стороны, нередки случаи, когда квартира покупается в целях сохранения средств, а не для проживания. Такая покупка позволяет не только сохранить деньги (надёжнее вложения в недвижимость пока что ничего не придумано), но и заработать на росте цен. В таком случае сдача квартиры в аренду — способ получения дополнительного дохода, от которого не стоит отказываться.
Время — деньги
Главной ошибкой будущих арендодателей является то, что они покупают жильё «под себя». Нужно учитывать, что потребности арендаторов далеко не всегда совпадают с вашими. Снимают жилплощадь люди, приехавшие в Москву работать, и самым важным для них обычно является месторасположение жилья. Чаще всего арендаторы стремятся выбрать квартиру поближе к месту работы, а значит, жильё в далёком Подмосковье, какими бы оно ни обладало достоинствами, сдаваться будет плохо.
«Я бы рекомендовал рассматривать территории, находящиеся в пределах Третьего транспортного кольца или непосредственно прилегающие к нему. В этой зоне сосредоточено большое количество престижных деловых комплексов. Таким образом, арендодателю здесь гарантирован стабильный поток платёжеспособных клиентов», — считает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties . Лучше всего сдаются квартиры, расположенные рядом со станциями метро или электричек. Поэтому, вкладывая средства в недвижимость, нужно свериться с планами правительства по строительству транспортной инфраструктуры.
Правила выгодной аренды
Важно сразу определиться с тем, кому планируется сдавать квартиру. Если речь идёт о студентах, иммигрантах или работающих вахтовым методом, то качество жилья и его площадь редко имеют большое значение. Если же сдавать её предполагается семье с детьми, то здесь действуют другие правила. В таком случае жильё не может быть однокомнатным, должно быть оборудовано стиральной машиной и минимальным набором бытовой техники, располагаться рядом со школой и детским садом. Кроме того, в такой квартире должен быть сделан минимальный косметический ремонт. Последний имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Так, если квартира находится далеко от метро, имеет малую площадь, то можно вовсе воздержаться от ремонта. При выборе материалов нужно следовать золотому правилу: не вкладывать в ремонт средства, которые не получится «отбить» за месяц - два аренды.
Вторичный или первичный рынок?
Стоимость сдачи в аренду квартир на вторичном и первичном рынке примерно одинаковая и больше зависит не от возраста дома, а от месторасположения и других, общих для любой недвижимости факторов. Чаще всего в квартирах на вторичном рынке уже есть ремонт, а значит, их можно сразу начать сдавать. Кроме того, такое жильё расположено в районе со сложившейся инфраструктурой, что повышает стоимость аренды. С другой стороны, квартира в новостройке на начальной стадии строительства стоит на 20-30 % меньше готового жилья, а значит, такая покупка может быть выгодной. К тому же свежий ремонт будет иметь значение при сдаче квартиры.
«Панель» и апартаменты
Арендная ставка в панельном и монолитном доме различается не сильно, а вот время строительства первого составляет порядка 8-12 месяцев, а второго — 1,5-3 лет. Значит, квартиру в панельной новостройке можно будет начать сдавать быстрее, а не терять время и деньги, ожидая окончания строительства.
Также стоит обратить внимание и на апартаменты. Это жильё находится в собственности, но в то же время в нём нельзя прописаться. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Стоит также отметить, что арендная ставка для апартаментов не сильно отличается от ставки при сдаче квартиры, а стоят они на 20-30 % дешевле.
Эксклюзивность — главный козырь
Необычные квартиры (лофты, мансарды, жильё в полуподвале) пользуются повышенным спросом у богатых арендаторов, в частности — у так называемых «экспатов» (иностранных топ-менеджеров, работающих в России). Экспаты — аудитория, которая крайне привлекательна для арендодателей: они готовы платить повышенную ставку за привлекательное жильё и очень бережно относятся к арендованным объектам. Кроме того, недвижимость для экспата чаще всего снимает компания, то есть договор заключается с юридическим лицом. Это может быть полезным в случае возникновения спорных ситуаций.
Риски при сдаче квартиры
Сдача квартиры в аренду связана с различными рисками, которые нередко вынуждают собственников отказаться от неё. Во-первых, аренда связана с риском потери времени: не каждый захочет тратить несколько дней, а то и недель на поиски подходящего арендатора. Во-вторых, существует опасность, связанная с порчей арендаторами имущества. Помочь избежать неприятностей сможет грамотно составленный договор, включающий в себя опись имущества.
Сейчас на аренду выставляют не только объекты недвижимости, доставшиеся по наследству от прошлых поколений, как это было принято раньше.
В наши дни многие люди покупают квартиры лишь за тем, чтобы выставить их на продажу. И относится это не только к новостройкам. Сделав косметический ремонт, можно выгодно сдать жилье даже в старом фонде. Конечно, стоимость будет несколько ниже, но затраты окупятся довольно скоро.
Выгодно ли сдавать квартиру в аренду? Сдавать квартиру выгодно, если это делать правильно. Существует немало рисков и подводных камней, с которыми может столкнуться собственник, предлагающий в аренду жилплощадь.
К примеру, недобросовестные арендаторы могут сломать технику, испортить мебель, если среди квартирантов были дети – беспокоиться следует даже за обои, которые после выселения могут оказаться изрисованными. Все это подразумевает, что придется снова потратиться на ремонт и отбитые за, скажем, год аренды деньги опять уйдут «в оборот».
ВАЖНО: Защититься от недобросовестных квартиросъемщиков собственнику поможет письменное соглашение об аренде квартиры. В нем следует прописать паспортные данные и основные положения о правах и обязанностях, как арендатора, так и наймодателя.
Такой документ имеет юридическую силу и в случае возникновения претензий, споров или конфликтов, может быть рассмотрен в судебном порядке.
Какое жилье лучше всего подойдет?
Какое жилье лучше всего сдавать? Ответ очень простой – хорошее. Квартира должна быть чистой и аккуратной. Совсем необязательно делать в помещении евроремонт и обставлять его дорогостоящей дизайнерской мебелью. Лишь тогда будет гарантия получения высокого дохода от сдачи жилой недвижимости в аренду.
Самый популярный вариант квартир – это светлое уютное помещение, обставленное современной мебелью и необходимой техникой. Если вы купили или получили в наследство квартиру, которую хотите выставить на аренду, рекомендуется обратить внимание на следующее:
- комната: платяной шкаф, комод, диван, тумба под телевизор, письменный стол;
- прихожая: шкаф-купе, подставка под обувь;
- кухня: кухонный гарнитур, кухонный стол, три-четыре стула.
- комната: телевизор, кондиционер;
- санузел: электрическая вытяжка, стиральная машина;
- кухня: плита, холодильник, микроволновая печь.
Способы осуществления
После того, как квартира подготовлена к сдаче, следует определиться как вы будете ее сдавать: самостоятельно или через риэлтора.
Конечно, можно совместить оба варианта, вот только агентства гораздо охотнее предлагают своим клиентам те квартиры, которые не находятся в общем доступе в интернете. Риэлторов всегда будет напрягать тот фактор, что после показа потенциальный арендатор уйдет думать и попросту найдет предложение самого собственника в сети.
ВНИМАНИЕ: Не стоит выдумывать цену на аренду квартиры из головы. Для начала просмотрите похожие предложения в вашем районе в интернете. Для этого зайдите на любой популярный сайт-поисковик по недвижимости и определите критерии запроса: район, количество комнат и так далее.
Хороший ремонт и наличие мебели и техники позволит увеличить цену на аренду порядком на три-четыре тысячи от величины стоимости средних предложений.
Выгодно сдать квартиру в аренду достаточно легко. Главное правильно подойти к этому вопросу. На ухоженные уютные квартиры всегда будет хороший спрос. Самое главное – не забывайте заключать договор найма , чтобы обезопасить себя и свое имущество от беспечных и недобросовестных нанимателей.
Вы являетесь владельцем нескольких квартир и решили сдавать одну из них? Или намерены с целью последующей сдачи его в аренду? Сегодня Стериум расскажет о том, насколько выгодно в Москве.
Разумные инвестиции окупаются быстрее
Предположим, у Вас есть накопленная денежная сумма, и Вы готовы инвестировать в рынок недвижимости. Но вопрос относительно того, выгодно ли купить квартиру в Москве и сдавать ее квартиросъемщикам остается открытым.
Для начала определимся с тем, что вложить деньги в недвижимость уже сама по себе хорошая идея. Это позволяет не только сохранить средства, но и, при разумном подходе, приумножить их. Особенно удачным считается инвестирование в жилые помещения, расположенные в центральной части столицы.
В случае с квартирой, которую Вы намерены сдавать после приобретения, важно помнить о нескольких правилах:
- выгодно сдавать жилье можно при условии его конкурентоспособности на рынке аренды
- покупать квартиру следует не “под себя”, а под нужды потенциального арендатора
- целесообразно учесть возможное изменение стоимости аренды (как в плюс, так и в минус)
Последний пункт важен, потому как сегодня мы не наблюдаем тенденции к ежемесячному повышению арендной платы. Рынок предложений в сфере недвижимости широк, и платежеспособные клиенты с легкостью могут найти для себя более бюджетный вариант. Это касается случаев, когда арендодатель стремится неоправданно высоко поднимать арендную ставку , и делает это несколько раз в год. Такое поведение не лучшим образом скажется на процессе окупаемости жилья. Квартира может попросту пустовать. Не принося вообще никакого дохода.
Подобная ситуация может привести собственника к мысли о перепродаже квартиры с тем, чтобы внести деньги на сберегательный счет в банке. С учетом инфляционных ожиданий, а также нестабильности рыночной экономики, остается сделать вывод о большей целесообразности передачи помещения внаем. Потому как этот шаг, с одной стороны, оставляет за Вами право собственности на недвижимость , а с другой, - позволяет получать дополнительный доход.
Для того, чтобы понять, насколько выгодно , представим себе распространенный портрет арендатора:
- приехал в столицу работать
- отдает предпочтение территориальному местоположению квартиры
- ищет максимум комфорта за меньшую сумму денег
Среди потенциальных квартиросъемщиков могут также оказаться студенты, молодые пары, решившие жить отдельно от родителей, люди, оставшиеся без собственного жилья и вынужденные арендовать жилую площадь.
Обязательно примите во внимание собственные ожидания от будущих арендаторов. Особенно это важно, при условии, что Вы планируете в будущем продолжить жить в квартире. Решите для себя, хотите ли Вы частой смены жильцов (вариант посуточной аренды), или настроены на долгосрочное сотрудничество.
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?
Посуточная аренда приносит владельцу ощутимо быстрый доход. При условии, что квартира успевает находить арендаторов и не простаивает. Для того, чтобы желающих снять квартиру оказалось достаточно, она должна быть универсальной, с точки зрения арендного предложения. Вряд ли Вам удастся успешно сдавать жилье, которое требует серьезного косметического ремонта . Но и это, иногда, можно компенсировать .
При условии пошаговой доступности станций метро, остановок транспорта, а также наличии хорошей транспортной развязки, автомобильных магистралей, квартира автоматически попадает в категорию предпочитаемых. А значит, сдавать ее посуточно будет не трудно. Быстро найти арендаторов Вы сумеете, разместив .
Сдавать свою квартиру или покупать для этого новое жилье?
Выгодные сделки по аренде недвижимости в Москве заключаются каждодневно. Главным условием подобных операций становится тот факт, что арендодатель сдает уже имеющееся у него жилье. Здесь выгода от передачи жилого помещения внаем очевидна. Помимо того, что собственник компенсирует арендной платой сумму коммунальных платежей, у него появляется еще и дополнительный доход.
Иная ситуация возникает, когда будущий новосел решает взять кредит на покупку новой квартиры, которую позже передает внаем. Здесь зачастую главным критерием успешности сделки является возможность стать собственником жилья выплачивая ежемесячные платежи по кредиту за счет получения арендной платы.
В силу личных обстоятельств, каждый сам решает, какой вариант для него становится оптимальным. Мы же сегодня рассказали нашим читателям о том, что выгода при сдаче в аренду московской недвижимости очевидна. А благодаря нашему сервису , Вы сумеете не только найти арендатора, но и сэкономить, в процессе поиска, весомую часть времени.
Вы задумались об инвестициях в недвижимость , но имеете не слишком большую сумму денег? Или вы хотите максимальную отдачу от вложенных средств? Или вы новичок в этом деле и хотите начать с малого? В любом их этих случаев, стоит рассмотреть возможность инвестирование путем покупки комнаты под сдачу в аренду . В данной статье мы рассмотрим все плюсы и минусы от инвестиций в комнаты, предупредим о сложностях, с которыми вы можете столкнуться, а так же сравним этот вид инвестирования с банковским депозитом.
С чего начать?
Первое, с чего стоит начать, если у вас появилось желание стать инвестором в недвижимость - оценить размер необходимых вложений и имеющихся на данный момент средств. Стоимость комнат в Санкт-Петербурге начинается сейчас с 800 тысяч рублей и не имеет предела стоимости (никто не может ограничить желания некоторых продавцов). Существует четкая закономерность: чем ниже стоимость комнаты, тем больше хлопот будет с покупкой и возможной дальнейшей продажей; одновременно с этим, чем дешевле комната, тем выше в процентном отношении будет арендный доход.
Возможна, даже если у вас есть лишь часть денег - вы можете оформить ипотеку или потребительский кредит. Обычный кредит хорош тогда, когда вам нужна небольшая сумма на короткий срок и вы не хотите лишних забот по оформлению ипотеки, сложностей при покупке комнаты и дальнейшему выводу комнаты из-под залога банка. Но проценты по потребительским кредитам примерно в 1,5 раза выше, чем по ипотеке. Если же требуемая сумма значительна, либо вы планируете выплачивать долг продолжительное время, стоит оформить ипотеку. На данный момент, ипотеку на комнаты дают Сбербанк и ДельтаКредит, условия у них примерно одинаковые, а процентная ставка составляет 13-14% годовых. Покупка комнаты через ипотеку накладывает некоторые ограничения при выборе комнат, так как не каждую комнату банк примет в залог.
Покупка дешевой комнаты под аренду в многокомнатной квартире
За сумму от 800 тысяч рублей можно купить комнату под аренду небольшого метража (около 10 м2) в многокомнатных квартирах, а так же комнаты в квартирах бывших общежитий. Чаще всего, по документам комната представляет собой какое-то количество долей от квартиры, и для продажи такой комнаты продавцу потребуется получить от соседей отказы от преимущественного права покупки. Когда таких соседей много и они в квартире не живут, дело становится хлопотным и затратным. Если получить отказы не удается, остается возможность замаскировать продажу под договор дарения. Для продавца это проще всего, но тогда покупатель вынужден будет заплатить налог 13% от кадастровой стоимости этих долей (комнаты). Если же у покупателя ипотека, то такая сделка становится невозможной.
Доход от сдачи такой комнаты в аренду на данный момент составляет около 8 т.р. То есть ваш ежемесячный доход будет составлять 12% годовых. Коммунальные платежи в этом и следующих примерах арендаторы оплачивают сами. Удорожание стоимости самой комнаты пропорционально изменению цен на всю вторичную недвижимость и зависит от экономических факторов. В долгосрочной перспективе рост цен на недвижимость сопоставим с размером реальной инфляции. С точки зрения инвестиции в недвижимость , это самый выгодный вариант, но при этом самый хлопотный. Тут еще нужно понимать, кто будут ваши будущие арендаторы, ведь вам предстоит контактировать с ними каждый месяц и взаимодействовать по возникающим вопросам. Самые дешевые комнаты часто снимают приезжие из соседних стран либо люди с очень небольшим достатком и возможными личными сложностями. Вы должны понимать, что такое общение будет иметь свою специфику.
Покупка комнаты под аренду средней стоимости в 2-4 комнатной квартире
Под средней стоимостью мы понимаем комнаты в ценовом диапазоне 1200-1700 тысяч рублей. Как правило, это комнаты, вполне пригодные для проживания, без каких-либо явных недостатков и проблем. Стоимость аренды таких комнат составляет 10-13 тысяч рублей в месяц и зависит от ее местоположения. Комната в центре может быть сдана на пару тысяч рублей дороже, чем комната той же ценовой категории, но находящеяся в спальном районе. Как правило, такие комнаты снимают вполне приличные люди (иногда творческих профессий) с небольшими доходами, а так же студенты и молодые девушки. Доход от аренды таких комнат составит 9-10% годовых.
Покупка под аренду дорогой комнаты
Покупка дорогой комнаты для сдачи в аренду - очень плохая инвестиция в недвижимость . Продать такую комнату в будущем будет крайне сложно, так как спроса на такую недвижимость нет. Сдать ее в аренду по ставке, приближенной к стоимости аренды однокомнатной квартиры так же очень сложно, поэтому реальный доход от аренды будет на уровне ставки за хорошую комнату средней стоимости. Единственное возможное оправдание для такой покупки - ее перспектива с точки зрения расселения и продажи всей квартиры, но таких вариантов практически не осталось, так как все достойные квартиры уже давно расселены.
Инвестиция в покупку комнаты или банковский депозит
Для сравнения возьмем ситуацию, когда вы обладаете суммой в 1,3 миллиона, а срок инвестирования 2 года. В первом случае вы кладете деньги на счет в Альфа-Банке с ежемесячной выплатой процентов под 9,2% годовых (Сбербанк рассматривать не станем из-за чрезмерно низких ставок), а во втором случае вы тратите эти деньги на покупку комнаты под аренду
среднего качества.
Депозит. Вы положили в карман свои деньги и первым делом пошли в ближайший офис Сбербанка. Там вам рассказали что открыв вклад на 1,3 миллиона рублей, вы будете получать 5,97% годовых. Вы решили для сравнения отправиться в соседний Альфа-банк, и там вам предложили процентную ставку уже 9,2% годовых. Так как ходить вы уже устали, а банк тоже известный, то у них вы деньги и оставили. Через два года у вас на счету остались те же 1,3 миллиона, а по процентам вы получили 239 тысяч рублей. Итого ваш капитал = 1 539 000 рублей. Тут стоит отметить, что в случае досрочного расторжения депозита, вы получите 0,005% годовых. То есть 65 рублей.
Вы решили купить комнату и привлекли в качестве помощника . Вместе с риэлтором вы стали выбирать комнаты по цене около 1,3 миллиона, и когда нашли подходящий вариант, вашему агенту по недвижимости удалось сбить цену до 1,2 миллиона рублей. Расходы на риэлтора при этом составили 60 тысяч рублей, а сопутствующие расходы по оформлению покупки еще 15 т.р. Оставшиеся 25 т.р. вы отложили на черный день. Через месяц после того, как вы занялись покупкой комнаты под аренду , вы получили от нее ключи, и уже на следующий день ваш специалист по недвижимости нашел вам арендатора. По итогам двухлетнего периода комната приносила доход 10 т.р. в течение 23 месяцев, который составил в результате 230 тысяч рублей. Инфляция за этот период составляла 7% и цены на недвижимость росли теми же темпами, так что стоимость комнаты получилась 1,3 млн + 7% + 7% = 1 488 000 рублей. Черный день, на который вы откладывали 25 т.р. так и не настал, поэтому размер ваших активов в итоге составил 1 743 000 рублей. Как и в случае с депозитом, тут есть свой минус - быстро перевести комнату в деньги не получится, так как для продажи обычно требуется около 1-2 месяцев.
Подведение итогов
На нашем примере, который максимально приближен к реальным условиям, мы показали, что инвестирование в покупку комнаты под аренду значительно выгоднее, чем такой же надежный инструмент как депозит. В результате покупки комнаты, за два года наш капитал увеличился на 34%, тогда как доход от депозита составил 18,4%. При этом, вы должны понимать, что покупка комнаты требует немного больше забот, нежели открытие вклада в банке. Если вы готовы к новым возможностям благодаря инвестированию в недвижимость , мы желаем вам успеха в этом интересном деле!